– Det har regnat pengar över villa­ägarna under 2000-talet.

Det säger fastighetsprofessorn Stellan Lundström och konstaterar att de som ägt sitt boende har åtnjutit en rad fördelar under det senaste årtiondet. Räntan har ­varit låg, fastighetsskatten har ­tagits bort, lånevillkoren har varit generösa med amorteringsfria lån, högt tillåtna belåningsgrader och möjlighet till ränte­avdrag.

Allt detta har tillsammans stimulerat bostadsmarknaden och bidragit till en rejäl prisuppgång.

Räntan är dock den faktor som lyfts fram som det främsta skälet till att bostadspriserna stigit år efter år. I synnerhet prisuppgången under det senaste halvåret ­anses till största del vara drivet av den rekordlåga räntan.

Den stora frågan är vad som händer framöver. Räntan ska ­höjas. Men även när Riksbanken börjar höja räntan kommer den att ligga historiskt lågt.

– Under 2010 är ränteläget och hushållens tro på framtiden de två starkaste faktorerna som kan driva husmarknaden uppåt, ­säger Cecilia Hermansson, chefsekonom på Swedbank.

Samtidigt finns det annat som verkar för fallande priser. En ökad arbetslöshet verkar dämpande, särskilt i regioner där arbets­marknaden är svag. Och årets avtalsrörelse kan ge en svagare löneutveckling jämfört med tidigare år, vars löner avtalats fram under högkonjunkturen, påpekar Hermansson.

Därtill kan inträdet i 2010-talet betyda slutet för ”pengaregnet över villaägarna”. Riksbanken, som oroas över hushållens ökade skulder och anser att bostads­priserna inte ligger på en lång­siktigt hållbar nivå, skulle gärna se en förändrad utveckling och stabilisering.

Frågan har bollats till Finansinspektionen som valt att grans­ka bolåneinstituten för att säker­ställa att det finns ett ansvars­tagande i utlåningen.

– Skuldkvoten har ökat varje år och ligger nu på 160 procent. Om detta fortgår i samma takt har vi en skuldkvot på 200 procent ­under 2011 och då kommer en repo­ränta på 3,5 procent att kännas obehaglig för vissa hushåll, säger Cecilia Hermansson.

Problematiken kan leda till att amorteringstider förändras så att hushållen tvingas amortera på sina lån samt att belånings­graden blir lägre, vilket innebär att låntagaren måste gå in med ett större eget kapital vid ett bostads­köp. En annan möjlig väg är att de rörliga lånen inte längre blir så rörliga. I många andra europeiska länder är bolånen på längre bindningstider, ofta längre än ett år.

Även Claes Måhlén chef för ränteanalys på Handelsbanken, och Thomas Pousette, chefs­ekonom på SBAB, bedömer att vi snart får förändrade villkor för bolånen.

– Frågan är redan på bordet, säger Claes Måhlén och påpekar att det även på EU-nivå förs diskussioner om en mer reglerad finans­marknad och på sikt kan man vänta sig en synkronisering av regleringarna. Dock tror han att dessa inte blir så kraftfulla att marknaden får en sättning.

– Man får skynda lite långsamt, säger han.

Inte heller fastighetsprofessorn Stellan Lundström tror på några drastiska prisförändringar på bomark­naden under 2010. En faktor som verkar uppåt på bostads­rättsmarknaden är den stora kullen unga, födda på 1990-talet, som ska ut på bostadsmarknaden. Särskilt väntas efterfrågan på små lägenheter öka framöver.

Bristen på boende till unga är en hjärtefråga för Elsa Reimerson. Hon är verksamhetschef i nätverket jagvillhabostad.nu, som skapats av unga bostads­sökande som har tröttnat på bostads­bristen och vill göra något åt den.

Nätverket startades i Stockholm, men har fått lokala avdelningar i både Göteborg och Malmö.

– Inflyttningen till städerna är stor, men det byggs inte för att förse unga med bostäder. Jag är 27 år och först nu har jag fått tag i en lägenhet – efter fyra år i bostads­kön.

Gruppen unga, födda under åren 1985–1994, är totalt 1,1 miljon, vilket betyder att marknaden får ett tillskott av hundratusentals bostads­sökande varje år. Elsa Reimerson anser att man måste arbeta aktivt med att hitta lösningar.

– Unga är ingen homogen grupp, men oftast har de lägre inkoms­ter och svårt att få lån utan stadigvarande inkomster. Många gånger är hyresrätten det enda alternativet.

Hennes lösning på problemet är att bygga bostäder till en ung målgrupp, det vill säga små och billiga lägenheter utan extra­vagans.

Men nyproduktionen av bostäder stannade av i samband med finans­krisen och även om byggandet ökat något bedöms det vara lågt även framöver. Sveriges Byggindustrier räknar med att bygginvesteringarna ökar med 3 procent 2010. Och fortfarande byggs det färre hyresrätter än bostads­rätter.

Ett lågt byggande innebär att det blir ytterligare press på det befint­liga beståndet av bostadsrätter på marknaden.