Frågan om vi har en bubbla på bostadsmarknaden är het. I veckan meddelade Riksbanken att den svenska bostadsmarknaden ska granskas för att det kan finnas risker på den. Och när banken beslöt att tidigarelägga den första räntehöjningen fanns bopriserna med som en av många komponenter. Priserna har stigit kraftigt under flera år, utan några stora prisfall. Samtidigt växer hushållens skuldbörda stadigt. Kredittillväxten var 9,3 procent under december.
Detta är något som också oroar en hel del bankekonomer, som menar att så länge räntan hålls kvar på en rekordlåg nivå ökar riskerna för att vi bygger upp skuldberg, som på sikt blir svåra att ta sig ur. Hushållen blir alltmer sårbara och möjligheterna att klara ett högre ränteläge minskar, i takt med att skulderna tilltar. Någonstans finns också en punkt där högt belånade hushåll inte klarar av de framtida räntehöjningarna, vilket kan utlösa ett prisfall på bomarknaden.
Huspriser beror till stor del av hur stor kostnad man har för lånen. Riksbankens räntepolitik bidrar i stor utsträckning till att påverka bostadsmarknaden, säger Claes Måhlén, chef för ränte- och valutaanalys på Handelsbanken.
Han räknar med att huspriserna går upp kraftigt under året, tack vare de låga räntorna, som fortsätter att elda på utlåningen och därmed blåsa upp priserna. Men åren därefter går prisutvecklingen i motsatt riktning. Detta enligt de kalkyler och beräkningsmodeller som Claes Måhlén tagit fram. De visar att vi får en prisuppgång på över 10 procent i år, oförändrade priser under 2011 och därefter två år med ett totalt prisfall på nära 10 procent.
Man kan ju tycka att det inte är så farligt med prisfall efter en så kraftig prisuppgång. Men utifrån ett konjunkturperspektiv är det bättre att priserna ligger still, säger Claes Måhlén.
Orsaken är att prisfall på bostäder ger åtstramande effekter på ekonomin. Även om bara några hushåll skulle komma i en situation att deras skulder blev större än marknadsvärdet på huset så får detta effekter.
Man får en förmögenhetsförsämring och en oro, vilket kan få hushållen att hålla hårdare i plånboken. Detta ger i sin tur effekter på konsumtionen.
Prisfallen väntas bli olika stora i olika regioner. I storstadsregionerna är skuldsättningsgraden högre, vilket innebär att den prognostiserade ränteuppgången får större effekt på hushållen. Här är också priserna på en högre nivå. Ute i landet är skuldsättningsgraden lägre och hushållen inte lika sårbara.
Även under förra krisen 1990-talet var prisfallen kraftigare i Stockholm än på andra håll.
Kalkylerna gäller bara om Riksbankens ränteprognoser blir verklighet, det vill säga att banken höjer styrräntan så mycket som de har sagt och i den takt som de angivit.
I viss mån kan man se Riksbankens justering av räntebanan som gjordes i veckan, som ett steg för att minska både upp och nedgångar i huspriserna, säger Claes Måhlén.
Även Bengt Hansson, analytiker på Statens bostadskreditnämnd, tror på fallande priser. Han är övertygad om att vi befinner oss i en prisbubbla, som kommer att spricka. Den stora frågan är dock när. Enligt Bengt Hanssons beräkningsmodeller är marknaden övervärderad och när räntan höjs får vi ett prisfall på över 20 procent.
Idag är priserna uppdriva. Om boräntorna återgår till en normal nivå på omkring 5,5 procent, betyder det att priserna går faller. Den här anpassningen kommer, säger Bengt Hansson.
En nedjustering av bostadspriserna kan för vissa hushåll bli dramatisk. Han går så långt som att säga att var femte låntagare i bostadsrätt och var tionde villaägare riskerar att få ett negativt sparkapital efter prisfallet. Det vill säga att skulderna överstiger marknadsvärdet av den belånade villan eller lägenheten.
Det finns ett spekulativt inslag på bomarknaden. Man räknar inte med prisfall och underskattar risken med ägande. Folk tror att bostadspriserna alltid rör sig uppåt realt, men de gör de inte. Priserna stiger inte 100 procent på varje tioårsperiod.
Enligt Bengt Hansson är det den långa perioden som vi har haft med årliga prisuppgångar som bidragit till att hushållen uppfattar ägandet i egen bostad som allt mindre riskfylld. På andra håll i världen som fått en krasch på bostadsmarknaden, exempelvis i USA, har synsättet börjat ifrågasättas.
Det som drivit upp bopriserna är räntenedgången, en lång högkonjunktur och en avregleringen av kredit- och finansmarknaden, vilken förser hushållen med pengar. Både kraven på kontantinsats och kraven på inkomst har sänkts över tid, säger Bengt Hansson.
